Las asociaciones de propietarios (HOAs) están enfrentando serias dificultades para encontrar pólizas de seguro maestras, lo que está elevando las tarifas para los residentes y poniendo en riesgo el mercado de condominios en todo el país.
A medida que el costo del seguro se incrementa y se vuelve más difícil de conseguir, las HOAs se ven atrapadas en una situación complicada. Al igual que en el mercado de viviendas unifamiliares, las aseguradoras están aumentando las primas o abandonando por completo la cobertura de las propiedades comunes de las HOAs, citando pérdidas crecientes debido a fenómenos climáticos extremos y edificios envejecidos. Estos aumentos en las primas suelen trasladarse a los propietarios individuales en forma de cuotas mensuales más altas.
Aunque la cobertura para HOAs es un producto relativamente especializado, los 74 millones de estadounidenses que viven en estas comunidades dependen de las pólizas maestras para asegurar propiedades comunes como aceras, parques infantiles y, en el caso de edificios multifamiliares, techos y ciertas características interiores y exteriores.
Estos costos de seguro más altos representan un nuevo obstáculo para la propiedad de vivienda, complicando aún más la situación para un número creciente de estadounidenses. Además, son cada vez más inevitables: en muchas partes del país, las comunidades de HOAs constituyen una proporción creciente del stock de vivienda local.
“Todos los desastres y catástrofes han contribuido al aumento de las primas”, afirmó Dawn Bauman, directora ejecutiva de la Fundación para la Investigación de Asociaciones Comunitarias. “No se trata solo de asociaciones de condominios o comunitarias; es un problema que afecta a todo el mercado de seguros”.
“Afortunados de conseguir una renovación”
El colapso del condominio en Surfside, Florida, en 2021, marcó un punto de inflexión que dificultó la obtención de cobertura, especialmente para las asociaciones de condominios, según Bauman. Aunque los problemas de seguros también han afectado a las HOAs de viviendas unifamiliares, el impacto es más profundo en comunidades de apartamentos, casas adosadas y townhomes, donde hay más características comunes.
A miles de kilómetros de Florida, en los suburbios de Minneapolis, el corredor de seguros Eric Skarnes enfrenta crecientes dificultades para encontrar opciones para sus clientes en Minnesota y Colorado. En ambos estados, las aseguradoras temen los daños por granizo, que pueden devastar los techos.
“Los días de tener dos, tres o cuatro opciones han quedado atrás”, comentó Skarnes, cuyo negocio, Insurance Warehouse, asegura alrededor de 500 HOAs. “La mayoría de las asociaciones simplemente tienen la suerte de conseguir una renovación”.
Mark Foster, miembro de la junta de un complejo de 84 unidades en Lakeville, Minnesota, ha visto cómo las primas de la póliza de seguro maestra de su HOA se han cuadruplicado desde 2021, alcanzando los $236,000. A pesar de no haber sufrido daños por varias tormentas severas en la región, su asociación fue excluida por su aseguradora cuando el valor total de la propiedad asegurada superó los $60 millones.
“Nos enviaron al mercado secundario”, dijo. “Es terriblemente caro”.
En el mismo período, las tarifas mensuales de su HOA, que cubren primas de seguros, reservas y mantenimiento, han aproximadamente duplicado, alcanzando casi $700 al mes. Para evitar un mayor impacto en los propietarios, muchos de los cuales son jubilados y viven con ingresos fijos, la junta ha decidido posponer ciertos proyectos, como la repavimentación de caminos y las mejoras en el sistema de riego.
A nivel nacional, el 31% de las HOAs reportaron que sus primas de seguro aumentaron entre $100 y $500 por propietario el año pasado, según la Fundación para la Investigación de Asociaciones Comunitarias. Otro 35% experimentó aumentos de menos de $100.
Para mantener su cobertura y reducir las primas, la junta de Foster votó a favor de explorar un tipo diferente de póliza de seguro que reduciría el valor total asegurado de la asociación, pero trasladaría los costos de reconstrucción de interiores tras un desastre a los propietarios, lo que probablemente requeriría que estos obtuvieran pólizas individuales más costosas.
“Definitivamente hay pros y contras en esto, pero estamos sorprendidos por lo que ha sucedido en este mercado”, concluyó. “No hemos tenido daños sustanciales”.
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